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建議收房日期：建議大家在第三天或第四天去收房

　　需要帶的工具：

　　a)1只塑料洗臉盆--用于驗(yàn)收下水管道

　　b)1只小榔頭--用于驗(yàn)收房子墻體與地面是否空鼓

　　c)1只塞尺--用于測(cè)裂縫的寬度

　　d)1只5米卷尺--用于測(cè)量房子的凈高

　　e)1只萬(wàn)用表---用于測(cè)試各個(gè)強(qiáng)電插座及弱電類(lèi)是否暢通

　　f)1只計(jì)算器---用于計(jì)算數(shù)據(jù)

　　g)1只水筆--用于簽字

　　h)1把掃帚--用于打掃室內(nèi)衛(wèi)生

　　i)1只小凳子和一些報(bào)紙、塑料帶，包裝繩--用于時(shí)間長(zhǎng)，可休息一下及預(yù)先封閉下水管道。

　　驗(yàn)收房子時(shí)間：一般是持續(xù)2-3個(gè)鐘頭，建議早晨8：30去或下午2：30去。

　　收房過(guò)程：

　　1)去物業(yè)部門(mén)查看資料部分，分別有以下幾份資料需要查驗(yàn)：

　　A、房屋的《住宅質(zhì)量保證書(shū)》--可帶走

　　B、《住宅使用說(shuō)明書(shū)》--可帶走

　　C、《竣工驗(yàn)收備案表》 D、面積實(shí)測(cè)表

　　E、管線分布竣工圖(水、強(qiáng)電、弱電、結(jié)構(gòu))--可帶走

　　如果開(kāi)發(fā)商準(zhǔn)備充分的話，一般10分鐘即可查看完資料。

　　2)核實(shí)面積、合同及價(jià)錢(qián)多退少補(bǔ)問(wèn)題。

       驗(yàn)收房子

　　看完那些資料后，基本就可以去驗(yàn)收房子了，凱文顧問(wèn)提示:暫且先不要交付一些物業(yè)費(fèi)用及相關(guān)費(fèi)用，此時(shí)物業(yè)會(huì)催促你來(lái)交付，可同他們交流，驗(yàn)收好后，再交付費(fèi)用.從物業(yè)處拿鑰匙，分別應(yīng)該有樓層鑰匙、進(jìn)戶門(mén)鑰匙、信箱鑰匙、水表、電表(若有遠(yuǎn)程抄表另)等幾把。接著就可以同物業(yè)人員一起去房子里了。(記得拿那些工具哦)

　　1)詳細(xì)檢查房屋質(zhì)量，包括門(mén)窗、陽(yáng)臺(tái)等部位有無(wú)開(kāi)裂現(xiàn)象;(陽(yáng)臺(tái)裂縫危險(xiǎn)大)

　　【提示】：由于新房子空關(guān)時(shí)間較長(zhǎng)，在門(mén)窗軌道里會(huì)有一些灰塵和建筑垃圾，所以切不可很沖動(dòng)，用蠻力推拉門(mén)窗，一感覺(jué)有阻塞感的時(shí)候，仔細(xì)查看一下，用掃帚清楚后就可以看了

　　2)檢查墻體平整度、是否滲水、是否有裂縫 【提示】：特別是查看一些墻體是否有水跡，特別是一些山墻、廚房衛(wèi)生頂面、外墻等地方，如有的話，務(wù)必盡快查明原因。

　　3)仔細(xì)檢查地面，仔細(xì)檢查地面有無(wú)空殼開(kāi)裂情況。

　　【提示】：如有空鼓，一定要責(zé)成陪同物業(yè)人員盡快修復(fù)，否則在裝修中會(huì)很容易打穿樓板，妨礙鄰里關(guān)系。以上2-3項(xiàng)可用工具小榔頭和塞尺。

　　4)水電煤暢通情況和能否正常使用。大開(kāi)龍頭查漏堵，盡可能讓水流大一點(diǎn)、急一點(diǎn)，一來(lái)看看水壓，二、來(lái)試試排水速度。(一般新房子會(huì)配一個(gè)簡(jiǎn)易龍頭給業(yè)主)。用萬(wàn)用表測(cè)量各個(gè)強(qiáng)弱電是否暢通。

　　【提示】：關(guān)閉分閘，檢查各個(gè)分閘是否完全控制各分支線路。

　　5)驗(yàn)收下水情況，先用面盆盛水，再向各個(gè)下水處灌水，分別是臺(tái)盆下水、浴缸下水、馬桶下水、廚房和衛(wèi)生及陽(yáng)臺(tái)地漏等，基本是每個(gè)下水口應(yīng)灌入兩盆水左右，應(yīng)聽(tīng)到咕嚕嚕的聲音和表面無(wú)積水。

　　【提示】：做好這些后，確認(rèn)沒(méi)問(wèn)題，要盡快將這些突出下水(如臺(tái)盆下水、浴缸下水、馬桶下水)拿一塑料袋罩著水口，再加以捆實(shí)，而象地漏等下水需要塞實(shí)(記得留一可拉扯掉的位置)。

　　6)驗(yàn)收地面下水情況。在廁衛(wèi)放水，淺淺就行了(約高2cm)。然后約好樓下的業(yè)主在24小時(shí)后查看其家?guī)�衛(wèi)的天花。

　　【提示】：在全部用完水后，應(yīng)再打開(kāi)水表，看清楚水表數(shù)字，記錄下來(lái)，同時(shí)要記錄電表數(shù)字。

　　7)核對(duì)買(mǎi)賣(mài)合同上注明的設(shè)施核對(duì)買(mǎi)賣(mài)合同上注明的設(shè)施、設(shè)備等是否有遺漏、品牌、數(shù)量是否相符;

　　【提示】：通常在這方面，應(yīng)該沒(méi)什么大問(wèn)題，但是確實(shí)要仔細(xì)核實(shí)。

　　8)測(cè)量一下樓宇的層高，用5米卷尺即可，采樣數(shù)據(jù)來(lái)源地點(diǎn)與具體數(shù)據(jù)，最好把水表、電表數(shù)字、樓高、馬桶坑距、浴缸長(zhǎng)度和寬度、沖淋房尺寸、吊頂高度都記在一個(gè)自己的小本子上，同時(shí)把一些驗(yàn)收房子的數(shù)據(jù)和問(wèn)題寫(xiě)在物業(yè)公司提供的紙張上。

　　最后好了，檢查完這些工作，如果沒(méi)問(wèn)題的話，那就交錢(qián)去吧;若有問(wèn)題，需要同物業(yè)人員確定解決方案和解決日期，看解決結(jié)果是否影響收房，若影響，需要進(jìn)行交涉了。

　　案例1

　　即使購(gòu)房合同有明確約定開(kāi)發(fā)商也沒(méi)有權(quán)代收契稅

　　袁前嶺律師：開(kāi)發(fā)商把繳納契稅和公共維修基金作為入住領(lǐng)鑰匙的前提條件，是錯(cuò)誤的，因?yàn)闊o(wú)論是依據(jù)法律還是王先生和開(kāi)發(fā)商之間的合同，開(kāi)發(fā)商都不享有這個(gè)權(quán)利。其次，北京市相關(guān)政策明確規(guī)定從今年1月1日起不允許任何單位代收契稅，王先生可以向開(kāi)發(fā)商表示該約定違反了法律的強(qiáng)制性規(guī)定，屬于無(wú)效條款。

　　由于開(kāi)發(fā)商要求在交付房屋前交納上述費(fèi)用和簽署《委托書(shū)》，超出了法律規(guī)定和購(gòu)房合同約定的范圍，因此，即使王先生拒絕收房，也是屬于開(kāi)發(fā)商沒(méi)有按時(shí)向王先生交付房屋，必須承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任。

　　王先生：我們是某小區(qū)的業(yè)主，開(kāi)發(fā)商在我們?nèi)マk理收房手續(xù)時(shí)告知，只有簽署了開(kāi)發(fā)商出示的“委托協(xié)議”，并且把公共維修基金和契稅等費(fèi)用交給開(kāi)發(fā)商，才能辦理入住手續(xù)和領(lǐng)鑰匙。請(qǐng)問(wèn)律師，如果拒絕簽署該協(xié)議，可能產(chǎn)生怎樣后果?

　　案例2

　　如果在2004年前簽合同分期綜合驗(yàn)收合格應(yīng)收房

　　朱壽全律師：根據(jù)國(guó)務(wù)院文件，從去年7月1日起取消住宅小區(qū)項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收，雖然這能避免重復(fù)驗(yàn)收，但綜合驗(yàn)收取消后，對(duì)后期的物管、小區(qū)交通、通郵、綠化指標(biāo)是否達(dá)到等，只能靠開(kāi)發(fā)商的誠(chéng)信，而無(wú)法用行政手段干預(yù)。

　　袁前嶺律師：如果開(kāi)發(fā)商出具了分期綜合驗(yàn)收的文件，而業(yè)主認(rèn)為該小區(qū)達(dá)不到分期綜合驗(yàn)收的條件，那么就需要和分期綜合驗(yàn)收文件的頒發(fā)部門(mén)了解相關(guān)情況。開(kāi)發(fā)商要求業(yè)主在收房前必須簽物業(yè)合同的行為，不應(yīng)該得到法律的支持。如果因此導(dǎo)致業(yè)主延遲收房，開(kāi)發(fā)商必須承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任。但注意保留開(kāi)發(fā)商要求崔先生簽署物業(yè)合同時(shí)的相關(guān)證據(jù)，包括錄音、現(xiàn)場(chǎng)證人等等。

　　崔先生：我的購(gòu)房合同中約定：“商品房經(jīng)分期綜合驗(yàn)收為交房條件”，現(xiàn)在開(kāi)發(fā)商通知我去收房，但在現(xiàn)場(chǎng)我發(fā)現(xiàn)目前小區(qū)的綠化，郵箱，道路都還沒(méi)有搞好，我可不可以拒絕收房?此外，開(kāi)發(fā)商要求我三年不得更換物業(yè)公司，如果我不簽物業(yè)合同，他就不交鑰匙，這種情況我應(yīng)該如何處理?

　　案例3

　　保修條款低于法定最低限可向市建委相關(guān)部門(mén)投訴

　　袁前嶺律師：依據(jù)《房屋建筑工程質(zhì)量維修辦法》第六條、第七條和《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》規(guī)定，開(kāi)發(fā)商約定的條款不得低于法定最低保修期，否則屬于無(wú)效條款，吳先生并不需要和開(kāi)發(fā)商作更多的談判。

　　王立宏律師：購(gòu)房者如果發(fā)現(xiàn)《住宅質(zhì)量保證書(shū)》上所承諾的保修時(shí)間不符合有關(guān)規(guī)定，可以先找到相關(guān)的法律條款出示給開(kāi)發(fā)商，如果開(kāi)發(fā)商仍然拒絕，可找市建委相關(guān)部門(mén)投訴處理。

　　朱壽全律師：如果要起訴，無(wú)須要求其出示不交鑰匙的書(shū)面證明，但應(yīng)該保存開(kāi)發(fā)商已經(jīng)蓋章的《住宅質(zhì)量保證書(shū)》作為日后起訴的證據(jù)。

　　吳先生：開(kāi)發(fā)商上周通知我收房，但在開(kāi)發(fā)商出具的住宅質(zhì)量保證書(shū)中，注明了屋面防水保修三年，管道及線路保修半年。據(jù)我了解，國(guó)家規(guī)定這兩項(xiàng)的保修期限分別應(yīng)該是五年和二年，請(qǐng)問(wèn)律師，這樣的質(zhì)量保證書(shū)我可以不簽嗎?如果談判后開(kāi)發(fā)商仍執(zhí)意不實(shí)行國(guó)家的有關(guān)規(guī)定，我們應(yīng)該怎么辦?

　　案例4

　　開(kāi)發(fā)商提供的面積實(shí)測(cè)表并不包含各戶詳細(xì)面積圖

　　袁前嶺律師：依據(jù)《測(cè)繪資質(zhì)分級(jí)標(biāo)準(zhǔn)》和《測(cè)繪資質(zhì)管理規(guī)定》的規(guī)定，丁級(jí)資質(zhì)的單位也有資格測(cè)繪24層塔樓，陳女士如有疑問(wèn)可到北京市建委了解。

　　王立宏律師：面積實(shí)測(cè)表不需要有圖，沒(méi)有各戶的詳細(xì)面積圖、公攤面積圖是正常的。戶型的面積中一般會(huì)同時(shí)附上總建筑面積、總分?jǐn)偯娣e、各戶的建筑面積、套內(nèi)建筑面積、分?jǐn)偯娣e、分?jǐn)傁禂?shù)以及各個(gè)分?jǐn)偛课坏脑敿?xì)面積。

　　陳女士：我在海淀區(qū)買(mǎi)了一套房子，現(xiàn)在已進(jìn)入收房階段，開(kāi)發(fā)商提供的面積實(shí)測(cè)表是一個(gè)丁級(jí)資質(zhì)的單位出具的，我想請(qǐng)問(wèn)一下，丁級(jí)資質(zhì)的單位有沒(méi)有資格測(cè)繪24層塔樓?

　　此外，該測(cè)繪機(jī)構(gòu)提供的面積實(shí)測(cè)表沒(méi)有各戶的詳細(xì)面積圖、公攤面積圖，請(qǐng)問(wèn)一份完整的面積實(shí)測(cè)表應(yīng)該包含哪些數(shù)據(jù)?

　　-收房流程

　　第一步：業(yè)主領(lǐng)取《竣工驗(yàn)收備案表》、《房屋土地測(cè)繪技術(shù)報(bào)告書(shū)》、《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》

　　第二步：業(yè)主交納剩余房款領(lǐng)取鑰匙并簽署《住宅鑰匙收到書(shū)》

　　第三步：業(yè)主做綜合驗(yàn)收，就驗(yàn)收中存在的問(wèn)題提出質(zhì)詢、改進(jìn)意見(jiàn)或解決方案

　　第四步：根據(jù)協(xié)議內(nèi)容解決交房中存在的問(wèn)題，無(wú)法在15日內(nèi)解決的，雙方應(yīng)當(dāng)就解決方案及期限達(dá)成書(shū)面協(xié)議

　　第五步：業(yè)主簽署《入住交接單》。

　　關(guān)鍵環(huán)節(jié)：開(kāi)發(fā)商在交房時(shí)向業(yè)主提供

的《竣工驗(yàn)收備案表》、《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》必須為原件而不是復(fù)印件。

　　關(guān)鍵環(huán)節(jié)：收房應(yīng)驗(yàn)收五項(xiàng)資料：房屋的《住宅質(zhì)量保證書(shū)》(可帶走)、《住宅使用說(shuō)明書(shū)》(可帶走)、《竣工驗(yàn)收備案表》、面積實(shí)測(cè)表、管線分布竣工圖(可帶走)。

　　關(guān)鍵環(huán)節(jié)：交房遇到的問(wèn)題無(wú)法在15日內(nèi)解決的，業(yè)主一定要就解決方案及期限達(dá)成書(shū)面協(xié)議，以防止開(kāi)發(fā)商事后不承認(rèn)。